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房地产开发合作纠纷一案

时间:2014-05-06点击:
原告:A租赁公司 被告:B贸易公司
  被告:C集团公司
  被告:D房地产公司
  被告:陈XX先生
  1994年4月2日,A租赁公司 与B贸易公司就合作建设“XX广场”商品房合同书,合同约定由A租赁公司提供现有用地蓝线图,负责办理项目原合作方变更手续,为主办理小区红线图手续;负责建设场地的“三通一平”工作,并承担费用;协调处理建设场地拆迁工作,并承担费用;参与项目的筹建工作;承担所分得楼宇部分之产权登记费用、税赋等A租赁公司权益内的费用;与B贸易公司共同承担项目完成后的物业管理。B贸易公司为主策划筹建本项目,主持筹建处工作;承担本项目除A租赁公司承担费用外的一切费用,包括:筹备费用、筹备处经费、基建程序办理中应缴纳政府的各项费用、地价、建设费用、项目保险、销售费用等;负责本项目的勘探、设计、施工、质量和进度管理,并在其中考虑A租赁公司的意见;及时足额筹措投入资金,加强财务管理,保证本项目在取得红线图后三年内完成等。分成比例约定,(1)以建筑面积分成;(2)A租赁公司分成暂按综合楼全部、商住楼部分顺序,商住楼部分方向、层次按比例合理搭配,以纵向分配和方便管理为分配原则。具体方案待总平及设计方案做出后,由董事会讨论决定。其中:综合楼为砼框架结构,中高档装修,底层高度不低于4.5米。(3)分成比例:由于设计方案尚未获批,容积率无法确定,本着兼顾双方利益的原则,双方视容积率取得的情况,就分成比例作了约定等。1994年6月28日,“XX广场”取得厦门市厦禾路旧城改造指挥部立项批复。同年10月9日,厦门市人民政府以厦府(1994)地395号批复同意A与B贸易公司合作兴建“XX广场”。而后,双方取得了相关建设手续。1995年6月30日,A租赁公司 与B贸易公司签订《“XX广场”商品房项目补充合同书》,双方就分房条款协商如下:一、总建筑面积482848平方米,A租赁公司分25%,计12071.2平方米。其余为B贸易公司所有。1、商场第四层面积3543平方米,2、公寓第五、七层、八、九层和十层的一半共4424.20平方米。3、写字楼第五、六、七、二十层和八层的一半共4104平方米。扣除A租赁公司所分建筑面积的1%即120.71平方米,提供给政府使用,实际写字楼面积为3983.29平方米。二、公用面积分摊按施工图计算,A租赁公司占25%的公用面积,其面积从A租赁公司 分摊的写字楼面积中扣除。上述计算的各层面积如有变化时,单元面积减少,A租赁公司不调整;单元面积增加,按总面积12071.2元不变的原则减少楼层。三、A租赁公司所得的面积12071.2平方米为分房最终面积。四、A租赁公司分得地下室车辆位置共41位,即地下一层1-5号5个车位,二层24-59号36个车位。五、在售楼过程中,A租赁公司所销售发生的应征税额仍由A租赁公司负责。1999年7月30日,C集团公司向A租赁公司承诺:XX 广场的商场第四层整层、公寓第五、六层整层、车位41个归A租赁公司。B贸易公司承诺在1999年9月29日之前,将上述物业到厦门市房管部门办理登记,如有违约,将由C集团公司承担一切责任。承担保证责任的方式为连带保证,期限至B贸易公司或保证方履行上述承诺完毕。B贸易公司、C集团公司在该承诺书上签名盖章。同年11月22日,A租赁公司B贸易公司签订《厦门“XX广场”房产交割协议书》,双方对“XX广场”房产分割数量、交割时间与步骤等作了进一步的约定。C集团公司、陈XX先生作为B贸易公司的担保单位及个人在交割协议书上签名盖章。2000年2月17日,D房地产公司向A租赁公司出具担保书,愿为B贸易公司履行“XX广场”房产分割给A租赁公司所有的义务承担连带担保责任。如B贸易公司违约,D房地产公司自愿承担连带赔偿的保证责任,保证期限三年。2000年7月24日,厦门市某某国有资产投资有限公司、A租赁公司、B贸易公司签订一份《确认书》,内容:原A租赁公司 系厦门市某某国有资产投资有限公司下属企业,1994年原A租赁公司与B贸易公司合作开发“XX广场”项目,合作形式为以合同方式合作,双方分房。1998年,原A租赁公司 进行股份合作制改制,厦门市某某国有资产投资有限公司剥离收回国有资产,原A租赁公司 就分得的“XX广场”房产,一部分最终归厦门市某某国有资产投资有限公司所有:另一部分归A租赁公司所有,即:写字楼第二十层整层、第八层的一半、商场第四层,公寓第五层C、D、E、F、G单元及第六层整层共12套房产。厦门市某某国有资产投资有限公司、A租赁公司 、B贸易公司在该确认书上签名盖章。因B贸易公司未能履行上述承诺,A租赁公司遂提起诉讼。本案原告委托福建重宇合众律师事务所律师作为其的诉讼代理人。
  本案在审理过程中,经厦门市中级人民法院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:
  一、B贸易公司应将具备交付使用条件的下列厦门“XX广场”商品房(每层面积以房管部门最终丈量面积为准),B贸易公司按下列时间履行义务:
  1、 B贸易公司应于2001年1月20日之前,将“XX广场”住宅第五层中的C、D、E、F、G单元及第六层整层共12套房产,面积1747平方米(计人民币4892440元)交付给A租赁公司,并完备权属登记申办手续。若未能按期履行,则在逾期之日起三日内支付等额现金,即人民币4892440给A租赁公司 ;
  2、 B贸易公司应于2001年1月20日之前,将“XX广场”写字楼第二十层整层,面积1002.7平方米(计人民币4010800元),写字楼第八层的一半,即A、B、D三单元,面积501.35平方米(计人民币2005400元),交付给A租赁公司 ,并完备权属登记申办手续。若未按期履行,则在逾期之日起三日内支付等额现金,即人民币6016200元给A租赁公司。
  3、 B贸易公司应于2001年1月20日将“XX广场”四楼商场面积4478平方米(计人民币13434000元)交付给A租赁公司 ,并完备权属登记申办手续。若未能按期履行,则在逾期之日起三日内支付等额现金,即人民币13434000元给A租赁公司 。
  二、如B贸易公司出现一项违约,则B贸易公司应赔偿A租赁公司损失,损失计算方法从2000年10月30日起计到B贸易公司实际履行全部义务之日,每日按人民币20000元计算。
  三、B贸易公司在本调解书生效后七日内支付给A租赁公司 人民币500000元作为履约保证金,B贸易公司如约履行上述条款义务完毕,A租赁公司则同时返还此履约保证金,如有任何一项违约则作为一项违约金,赔偿A租赁公司 。
  四、B贸易公司、C集团公司、D房地产公司、陈XX先生同意由法院查封B贸易公司和C集团公司、D房地产公司在“XX广场”未售、未抵押的房产,价值以诉讼标的为限,以确保本调解书的履行。
  五、C集团公司、D房地产公司、陈XX先生为B贸易公司上述条款之义务承担连带的责任。
  六、上述各条款任何一项,如B贸易公司违约,A租赁公司均可立即追究B贸易公司、C集团公司、D房地产公司、陈XX先生全部责任。
  【评析】
  房地产合作开发纠纷,一般来说,标的大、周期长、政策性强,案情复杂,本案就是这样。政策性的合作开发,还夹杂着国企改制,该案纠纷发生期间又是厦门“4.20”大案在厦门查处期间。整个案件的处理,关系着数千万的国有资产、众多国企改制职工的前途及已投入改制入股的血汗钱。本所程章毅律师本着勤勉敬业的精神,从99年下半年起,历时两年的时间,通过无数次与各方的谈判,文件的起草,促成了一系列合同、协议、结算书、交割书、确认书、担保书的订立。理顺了各方的关系,促成了矛盾的解决。其中对行业运作的熟悉、谈判的策略的运作、非讼文件的技巧,以及最终和解解决,可称是经典之作。
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